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醒醒吧!别幻想还能等限购放开后再买房,未来海南只有 “两种”房产!

王斌 2018-12-10阅读953

文章作者:王斌

引言


2018年12月1日,海南政府公布了全岛17个市县(区)总体规划,从规划文件中可以了解到,海南各县政府对土地严格管控,除去海口、三亚和洋浦工业区以外,其他16个市县建设用地占有不得超过8.73%,耕地占有不得低于20.86%,林地占有不得低于63.24%。由此可见,未来海南可供开发的建设用地量极少,而建设用地使用范围包括:商品房、乡村住宅、工业产业园、旅游用地、教育用地、公共设施用地、军事用地。根据海南自由贸易港产业发展定位,产业园和旅游用地占有比重将会提高,以及军事、公共设施、教育用地和乡村宅基地等必不可少,致使真正可供商品房开发的土地量更少,海南孤岛地理条件,致使其无法拓容地域空间。


过去商品房市场,以简单粗暴的卖地开发,销售给候鸟老人的地产开发模式一去不复反,那些幻想着等海南限购放开以后再购房的候鸟老人们醒醒吧!候鸟老人以后已经很难在海南购房了,未来海南房产只有“两种”,一种是:“保障性房产”,另一种是“经营性房产”。


何为“保障性房产”和“经营性房产”?所谓“保障性房产”也就是所说的刚需房产;“经营性房产”,我认为未来海南基本分为三类:酒店/民宿、商业综合体、康养基地。



一、海南“保障性房产”市场分析


海南自由贸易港建设需要引进大量人才资源,根据中国(海南)改革发展研究院院长迟福林的说法,未来10年,海南人口将达到1500万,目前920万左右,也就是说未来10年,海南将引进约600万外来人口,这些人口结构绝对不是那些退休的候鸟老人,更多是青壮年人才或高校毕业生,海南人才引进的成功与否,事关海南自由贸易港建设成败,相信政府会不惜代价开展引进工作,进而将促进海南保障性住房需求的增长。

目前,阻碍海南人才引进有几个主要因素:第一,教育资源落后;第二,营商环境不足,没有足够的事情可做;第三,医疗水平落后;但目前这些因素正逐渐改善。

教育资源方面,海南的改善力度相当大。为了改善海南落后的教育资源,海南政府推行了“名校联姻”办学机制,推行:“一县两校一园”的办学模式,即每个市县引进一所优质中学、一所优质小学和一所幼儿园。目前海南已经与全国46所名校合作办学,如:北京大学附属中学和附属小学、清华大学附属中学、人民大学附属中学、华中师范大学附属中学、南开大学附属中学、西南大学附属中学、中央民族大学附属中学、北京师范大学附属中学等等,这些全国响当当的名校,纷纷进入海南办分校,如此大力度的“名校联姻”办学模式,您还觉得未来海南教育落后吗?

海南自由贸易港,从政策上来说,海南将出台改善营商环境的政策,在政策促使下,将会有大批企业进驻海南,加上海南的招商力度,我相信未来中国或世界知名企业都将进入海南,有企业就有事做,有事做就有人才进来,有人才进来商业就能蓬勃发展,这是一个良性循环。

医疗,是海南自由贸易港对外开发重点领域,将把博鳌健康医疗城经验推广至全岛,也就是说,未来将在全岛遍地开花建设国际先进医疗技术的医院,加上海南康养产业的发展,海南医疗水平也将得到快速提高。

海南优质的宜居自然气候环境、国家级的教育资源、自由贸易港顶级营商环境、国际先进医疗资源等,这些条件下,海南人才引进必将能留得住人,海南岛600万新外来人口和920万本地人口,未来海南的刚需住房需求量将会很大,海南有限的商品房建设用地,将优先保障人才和本地人的刚性需求,曾经那些纯粹过冬的“候鸟老人”将很难再有购房的机会,海南将从旅居地产转变成保障性刚需地产。




二、海南“经营性房产”市场分析

根据前面“保障性房产”市场分析,海南将从旅居地产转变成保障性刚需地产,“候鸟老人”将很难再有购房的机会,那大家就不能过来海南养老过冬了吗?其实,不是的!健康养老产业,是海南自由贸易港重点发展的现代服务业,中国庞大的老人群体加上海南独特的气候环境资源,必将引领中国健康产业的发展。但海南发展养老产业,绝对不会是过去简单粗暴的卖地旅居地产模式。我觉得,未来海南发展的康养模式,将会是“房地产+健康养老服务+金融服务”结合体,也就是所谓的“康养基地”,即有效的避免季节性的候鸟老人占有海南宝贵建设用地资源,又能保障候鸟老人旅居过冬养老的基本诉求,还能使海南房地产市场可持续营收和建设用地的有效利用。暇以时日,也许我们将看到海南经营性地产——康养基地,在全岛遍地开花,海南将开启会员制海岛过冬养老新模式。



三、当前“候鸟老人”,想海南购房怎么办?

未来,我坚信候鸟老人在海南,购房将很困难!目前海南房地产市场上,外地人一般的购房方式有以下几种:
第一种:办理人才落户购房,老人落户是不可能了,但他们子女可以落户海南,然后用子女名义购房,父母来住;
第二种:购买loft公寓等,即商用土地性质的房产,这类型是不限购的,目前外地人可以买。
第三种:海南成立公司,以公司名义在海南购房,这类型购房将来的交易税比较高,自用不以投资为目的的可以考虑。
第四种:符合限购政策,在海南有签劳动合同、工作等,交了2年或5年社保或个税,符合购房条件的人,可购房;
第五种:其他;

四、总 结

  只要以过冬养老为目的来海南,并在海南买到房子的候鸟老人,恭喜你们赚大了的!大家试着想想,这些候鸟老人都是冲着什么来的?简单一点就是冲着自己的健康而来!既然是来海南买健康的,就应该花钱消费、为自己的健康买单不是吗?有的人会说,买房不是消费吗?错了,买房不是消费,现阶段海南购房的本质是投资,无论您不是有意无意投资,现实就摆在那里,您的房子资产都增值了。在无数岛外热钱冲击下的海南房地产,价格必然会上涨,最后由谁来为上涨的房价买单呢?最后只有老海南人或新海南人替他们买单。而候鸟老人,即达到了海南过冬养老最根本的诉求,还获得了资产的增值,由别人来替您健康买单,这天底下还有比这更美的事吗?我相信,如果真为自己的健康而来海南的人,是有准备为自己的健康消费的。所以,未来海南应打造更多康养基地,让候鸟老人在海南租房过冬养老,这是最公平合理的选择。把更多的土地留给大自然,让海南变得更美,把商品房留给了真正愿意长期定居海南,在海南安居乐业的人。我想,这就是海南房产限购最后应达到的效果吧!


最后一句话:“不看眼前,只看长远,买到了房都是赚大了!未来候鸟老人将很难再有机会在海南购房了!如果您想让别人为您的健康买单,有机会就在海南买套房吧!如果您想自己为自己的健康买单,就来海南租住服务更好的康养基地吧!”




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  • 茅庐网会员 22018年4月13日
    你说外国媒体要是发现了这条新闻会不会吓一跳,市民纷纷“武装”出行,对,武装,美国会不会很怕?[捂脸][捂脸][捂脸][捂脸]
  • 茅庐网会员 22018年4月13日
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    茅庐网会员 22018年4月13日
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